業務内容

企画段階からの総合ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ＋施工ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ（ｱｯﾄﾘｽｸ型施工）・・工事費完全透明化施工

▼事業の流れと要求

■事業主の要求

事業主の代理人（建築のプロ）としてのサポート
工事費の透明化と低減

▼企画段階

土地の有効活用の提案・サポート
「どのような建物がどれくらいで出来るのか、採算性は？」

建物ボリュームと建築コスト・採算性のシュミレーションにより効率なプランを提案。

▼基本・実施設計段階

▼発注・施工･清算

発注

コンストラクションマネジメントアットリスク方式による施工。
（上限価格設定型清算方式）

施工

ＣＭｒと施工会社一体となった建築コスト検討･低減
ＶＥや資材調達の合理化による建築コスト低減提案

工事完成後、全ての建築コストについての公開　清算書作成

工事完成･
清算

完成後　約３％の工事費を低減　　最終清算により事業主に還元。

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

本工事は企画設計段階のマネジメントだけでなく、施工方式についてもアットリスク方式を採用。
工事費の徹底した透明化を図り、事業主へ納得した建物作りを提供。

業務内容

既存調査、　補強案の検討・設計・概算費用作成（設計概算）、発注サポート、施工管理

工程紹介

調査検討段階

現状構造物調査　計算値による現状把握

現状

設計図書より一部鉄骨サイズが小さい
１階部分が非常に柔らかい構造である。

対策

１階部分の機能を保ちながらの剛性アップ
[1]１階鋼管柱のＣＦＴ化による耐震補強（耐震補強）
[2]補強鉄骨による柱・梁の回転拘束及びプレストレス導入型
引張ブレス取付による、日常の振動緩和対策（微細振動（交通振動）対策）

予算発注段階

ＣＭ方式による工事費の低減・透明化

施工管理

鉄骨柱へのグラウト充填

プレストレス導入型ブレス

協力　酒井建築工学研究室

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

既存建物等の居ながら工事は、執務や来訪者への影響を最小限にする事が最大のポイントです。

業務内容

リニューアル項目の調査、改修工事案の提案とその概算費用提出

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  クラブハウス外観コース側
• 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　クラブハウス内メインロビー
  　　　　　暗かったロビーの天井を白色にし、　　　　　　　　　　　 　アッパーライトで明るさを演出。　
  
• 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
• 
  クラブハウス内男子トイレ
  狭く暗かったトイレも明るく広く
  スムーズな動線も確保

工程紹介

• Step1　建物調査を実施し、施主の要望を聞きながら改修案・コストの提示（ブロック毎・工事種別毎）
• Step2　建物の状況から判断し、内容・範囲・金額で優先度を決定
• Step3　上記を検討しながら、施主との予算調整を行い、工事範囲を決定
• Step4　決定した内容・予算に応じて計画予算から外れないよう、限られた予算の中で効果的なリニューアルを提案いたしました。

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

リニューアル工事はやりだすと「あちらも、こちらも」と、きりが無くなります。
今、やっておかなくてはいけない部分を優先し低コストで効果的なリニューアルを提案いたしました。

提案内容

駅前の好立地にあり、都市部へのアクセスもＪＲと私鉄での２ＷＡＹアクセスが可能なロケーションです。近くにはデパート・大型スーパー・銀行もあり日々の暮らしには大変便利な場所にあります。
現状は３ＬＤＫですが立地条件や占有面積を考慮し、今回は１〜２人暮らしのご夫婦や高齢者の方を対象としたリノベーションを提案しています。

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

住宅は環境と立地が大切！建物が古くても中は新築のオーダーマンション。
新しい住まいの選択肢として「リノベーションマンション」へ！！

提案内容

Ｎハイツ大規模改修工事　　立替宣言をされた老朽化マンションの再生

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• 

建物用途：店舗付き共同住宅　１９戸　店舗２
構造：RC造　地下1階　地上4階　ＰＨ1階
築年数：昭和45年、1970年　　築37年

▼事業内容

▼事前調査

建物状況調査：

屋上・外壁・室内の劣化状況を調査　調査報告書作製
耐震診断（一次診断）

現状図面作製：

現地測量により図面作成

設備概要調査：

現状ルートの把握と老巧化レベルの調査

▼改修コンセプトの立案

改修平面図・新規設備計画図の提案・助言
提案計画の概算費用産出

事業主が今後の事業方向性を決定する為の判断材料として作成・アドバイス

▼実施設計

基本計画の決定：

内装 ： 空部屋10部屋をスケルトンでリニューアル
外装 ： 全体リニューアル（屋上・外壁・サッシュ）
給排水設備 ： 給排水管及び換気設備、新規ルートで更新
電気設備 ： 高圧受電→低圧受電、新設ルートで更新

見積徴収：

施主推薦業者・ＣＭ紹介業者　ゼネコン　3社
外装専門会社　3社　　設備業者　4社　　専門工事　多数
見積区分表

工事費査定：

ゼネコン3社の低価格業者の見積と、別途徴収した各専門業者の金額を比較検討し、分離発注・コストオン工事を調整しゼネコンと金額交渉を行い、最終発注金額を決定。

工事発注：

最終コスト：設計内容変更・VE及び発注方法や区分による発注で　33%ダウン！

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業務内容

企画提案、概算費用作成（当初概算・設計概算）、設計監修（グレード検討・施工方法支援）
（RC造3階建 延床面積605.2�u）

• 
  旧銀行時の外観
• 
  コンバージョン後の外観
  銀行の頑丈な躯体を生かし、タイルや石を使用して住宅に相応しい外観にいたしました。

コンバージョン後の内装
広いオフィス空間が広いリビングに

工程紹介

企画段階　現場調査の結果をふまえながら基本プランを作成。そのプランでの概算工事費用を算出し当初予算を決定。
設計段階　企画プランに基づいた設計事務所の設計作業と平行して仕様や施工方法・コストを調整しながら実施図面を作成。
施工段階　品質管理、既存内装の撤去後に発見される問題点の対応。設計変更処理。

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

既存建物の特性や構造をいかに有効利用するかが重要です。
壊せば「無駄な、お金」　使えば「財産」です！！

業務内容

既存建物調査、概算費用作成（当初概算・設計概算）、設計監修（グレード検討・施工方法検討）
（S造7階建　延床面積626.1�u）

• 
  旧自走式駐車場時の外観
• 
  コンバージョン後の外観

新設されたオフィス部
駐車場スペースをオフィス空間に

工程紹介

既存建物を調査し、施工性（方法とコスト）、仕上げグレードを検討し、助言しながら実施設計をサポート。
例１）
北側外壁作業：敷地境界に接している為に足場組立が難しい
対策：ゴンドラによる無足場工法を提案　（　足場設置費用＞ゴンドラ費用　）
例２）
新設エレベータの設置：新設ＥＶシャフトの検討
対策：既存内部階段を撤去し機械室レスのエレベータを設置　（　新設エレベータシャフト＞外部鉄骨階段＋既存階段撤去費用　）

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

仮設計画や施工法も大きなコストポイントです。
施工ノウハウを生かしたコスト管理で工事費を低減。

施主様にとって、最もふさわしい依頼先（設計事務所・施工者・ハウスメーカー）選ぶためのアドバイス・専門知識を提供いたします。また、CM方式を活用し企画から発注・施行まで全ての段階でトータルマネジメントいたします。

新築住宅コンサルティングの実例（コストと品質のバランスの実現に成功！）

新築住宅の計画時に、施主の要望により、作成した基本プランを基に、施工業者２社に見積もりを依頼。

Ａ社（地元の施工業者）の場合	Ｂ社（大手の施工業者）の場合
工事金額　17,000,000円 内訳は３３ページに亘って明細項目が書かれている。別紙で仕様書付	工事金額　18,741,391円 見積書は１枚のみ。 標準仕様のパンフレット付

この見積もり時点では、金額も安く明細もしっかり書かれた「Ａ社」の方が良いと施主も考えられていました。

そこで！当社のコンストラクションマネージャーが（ＣＭｒ）が、この２社を検討してみました。

Ａ社は内訳書の内容と添付された仕様書を、
Ｂ社は標準仕様パンフレットと実際の展示場のモデルハウス仕様を、
徹底的に比較検討いたしました。

▼比較項目▼	Ａ社	Ｂ社
外壁仕様	タイル調サイディング張り （外壁１枚） 〜外壁断熱材〜 壁： グラスウール　 75mm 天井： グラスウール　 100mm	サイディングの上 リシン吹きつけ 一部レンガ超タイル張り（正面） 通気工法　下地構造用合板張り （表面材と下地材の２重構造） 〜外壁断熱材〜 壁： スタイロフォーム 100mm 床： スタイロフォーム 100mm 天井： スタイロフォーム 100mm 高気密工断熱工法
窓	アルミサッシ・ペアガラス	断熱樹脂サッシ・ペアガラス
床材	合板フローリング　t=12 床暖対応	無垢フローリング　t=15
建具	ＭＤＦ下地 オレフィンシート張り	無垢
クロゼット	建具のみ 内部収納棚はオプション	建具・内部収納棚付
床暖システム	温水パネルシステム	無し
床暖システム	グレード中	グレード高
ユニットバス	グレード中	グレード高
屋外排水工事	別途	含む

上記の仕様を比較するために、各項目を施主の希望するグレードに合わせて、その差額を比較する。

▼比較項目▼	Ａ社	Ｂ社
外壁仕様	＋650,000円	こちらが希望グレード
窓	＋500,000円	こちらが希望グレード
床材	こちらが希望グレード	−60,000円 床暖対応のため 合板フローリングとする
建具	＋310,000円	こちらが希望グレード
クロゼット	＋160,000円	こちらが希望グレード
床暖システム	こちらが希望グレード	＋250,000円
システムキッチン	＋180,000円	こちらが希望グレード
ユニットバス	＋200,000円	こちらが希望グレード
屋外排水工事	＋183,000円	こちらが希望グレード
追加合計	＋2,183,000円	＋190,000円
当初金額	17,000,000円	18,741,391円
総計	19,183,000円	18,931,391円

同グレードで統一した場合は総計で「Ｂ社」の方が安い事が解りました。

さらに、上記データを加味して、金額以外の検討項目として下記の事も考慮しました。

デザイン性

• Ａ社： タイル模様のサイディングボードを全面使用
• Ｂ社： 道路側に見える所が本物のレンガタイル張り、見えにくい所はリシン吹き付塗装

ランニングコスト

• Ａ社： 普通仕様
• Ｂ社： 高気密工断熱仕様　（冷暖房費　低）

この結果、施主は「Ｂ社」を選定され、
再度　仕様・グレードを検討し不要な部分を省く事によって最終的には、工事金額18,000,000円　で決定されました。

（上記金額は全てでは無く、この他に”外講工事（庭・駐車場等）照明器具、カーテン等の費用が発生”する事も忘れずに）

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

このように一般の方では専門知識も無く、たくさんの内訳書や仕様書を見ただけでは不明なところが多く、判断に苦慮しますが、コンストラクションマネージャーが『施主の視点に立って』アドバイスする事によって、建物の価値を上げ予算の低減を図る事ができます。『安かろう悪かろう』ではなく【満足いただける価値】を生むための”質とコスト”のベストバランスを考え実現するのがコンストラクションマネジメントです。

提案内容

この建物は斜面を利用し、RC造＋S造の基礎を作りその上部に木造住宅が建てられています。
基礎部分には鉄骨で組まれた35�u程の空間があり、その部分の活用方法について「どの程度の物がどの位の予算でできるのか？」という疑問ついて提案させて頂きました。

斜面部の鉄骨部写真

コスト別に３案作成し、
３ＤＣＧによる提案図面と工事費用を作成した。

• 
  提案１
  オープンな専用庭
  工事費　180万円
• 
  提案２
  室内空間として利用
  南側にデッキを設置
  工事費　290万円
• 
  提案３
  居住空間として利用
  南側にデッキを設置
  工事費　340万円

増築部グレードについての詳細や工事費についても、直接工事費・必要経費・利益を明確にし、工事全体を透明化し、お客様への説明を行いました。

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

素人の方には図面だけでは理解しにくいものです。
３ＤＣＧを使用して解り易く「どのような物」が「いくらでできるのか」を説明しました。

手法

コンストラクションマネジメント・リフォームコンサルティング

提案内容

築年数の古い　木造建売住宅をリフォーム。
お客様の要望を３ＤＣＧにより具現化し「内容」・「イメージ」を解り易く提案しています。

リニュアール提案

各部分ごとのリフォーム提案

▼リフォーム前	▼ＣＧソフト提案時	▼リフォーム後
●玄関ホール
●洗面・バスルーム
●リビング（和室）・キッチン
●トイレ

山之内ＰＭＣからのワンポイント！

築年数の古い　木造建売住宅でも、ご希望に沿ったかたちでリフォームが可能です。 リフォームをする際は上記のような各部分毎のリフォームイメージも加えてご提案いたしますのでご安心下さい。