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| ■コンストラクションマネジメント事業の流れ |
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◇企画･計画段階から工事完了まで､―貢したマネジメントサービスを提供します。
「P:事業運営」「Q:品質管理」「C:コスト管理」「S:工程管理」
◇計画から工事完了までー貢してマネジメントすることにより、事業の「透明性」「公平性」｢共通の価値感」を確保できます。 |
| 企画段階 |
発注者要求の整理
ﾏｽﾀｰｽｹｼﾞｭｰﾙの 立案
事業費の概算
事業性判断支援
調査 等 |
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| 計画段階 |
事業要件の整理
設計条件の整理
事業費の概算
事業性判断支援
設計者選定支援 |
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| 設計段階 |
基本設計レビュー
実施設計レビュー
コストモニタリング
見積資料作成支援
発注戦略の立案
事業性判断支援 |
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| 発注･契約段階 |
業者選定支援
見積徴収事務
見積審査、査定
価格交渉
契約締結支援 |
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| 施工段階 |
総合調整監理
施工状況確認
設計変更管理
ｽｹｼﾞｭｰﾙ管理
品質確保 |
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事業の実現を目指して、まず最初に、事業要件の絞込みが必要と考えます。
何の為に、どのような建物を、どれくらいで作るのか。
設計事務所や建設会社に依頼する前に、事業主としてしっかりとした方針･方向性を持つ事が重要です。 |
| 仕様･グレード 「何を」 |
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事業スキーム･施設与件の具体的仕様･条件を明確にします。 |
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事業性の 経営判断 |
| コスト 「いくらで」 |
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ケーススタディを行いながら、建物グレード及び事業予算を確定します。 |
| ｽｹｼﾞｭｰﾙ 「いつまで」 |
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マスタースケジュールを作成して、事業目標を明確にします。 |
| 安全 「リスクヘッジは」 |
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事業スキーム･施設与件の具体的仕様･条件を明確にします。 |
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ＣＭｒ（コンストラクションマネジャー）が、事業主の潜在的・顕在的ニーズをくみ取り、事業の経営判断材料として、様々な資料を作成･提案しながら助言･支援を行います。
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・工事概算の作成
坪いくらなどという大雑把な概算ではなく、出来る限り具体的な工事ボリュームや仕様を設定しながら建設予算を試算する､具体的な試算であるほど、ボリュームや仕様を検討しながらコストのモニタリングを行う事が可能になります。
工事概算例 |
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・収支計画
工事概算を基に事業収支の検討を行い、事業主へ事業性の経営判断の資料といたします。。 |
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・調査・報告
既存建物の改修（リノベーション・コンバージョン・マンション大規模修繕）では現状調査を行い、現状把握を行ったうえで
エンジニアリングレポートを作成します。
主な内容：現状の診断・遵法性・環境リスク・耐震診断等 |
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| 【成果】この段階の業務により、事業主としての方向性・方針の整理ができます。 |
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| 【目的】設計意図の明確化、コスト目標の設定 |
設計者の設計業務が事業要件に合致し機能的かつ経済的な計画になる様､提案､助言､指導します。
また､コストダウン提案及び省エネ･ランニングコストを追求しローコストな建物を目指します。 |
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基本設計レビュー
基本設計段階では、建物の平面計画、断面計画、構造計画、設備システム、ランドスケープ計画等、計画施設のプログラムとコストを規定する重要な決定がなされることになります。
設計条件書に基づき入念に設計レビューを行います。
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▲ 基本・実施設計段階の業務
要求事項の検証
予算配分計画策定
マスタースケジュール策定
基本設計レビュー
実施設計レビュー
施工条件に起因する設計内容の検討
コストレビュー
▲ 発注・工事契約段階の業務
見積要項・発注条件の整理
発注条件に見合った設計図書の監修
見積内容の審査･査定および査定結果の報告
要望･要請に応じ、価格交渉時の支援 |
実施設計レビュー
基本設計によって決定した建築計画に基づき、グレード、
ディテール、機能性能について細部の検証を行います。 |
コストレビュー
設計内容に基づく工事概算について、検討･検査を行います。
査定結果により、設計者とネゴシエーションを行い、必要に
応じて設計内容のVE提案を行います。 |
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・設計者選定支援
特命方式・入札方式・提案書方式（能力）・コンペ方式により、実施設計の設計者を選定します。
但し、コンストラクションマネジメントを理解し協力できる設計者である事が大切です。
設計者の選定：ケーススタディ −提案書評価
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・コストのモニタリング
当初作成された工事概算や決定された予算と設計内容を比較検討しながら、コストのモニタリングを行う。
大きく予算に影響されると思われる内容については、事前見積もりや資料を収集しながら設計内容の妥当性を検証する、デザイン･品質･コストのバランスを考慮した設計となるよう、施主･設計者と調整を行いながら進める。
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・デザインレビユー
設計の基本方針と発注者のニーズとの整合性の確認を行います、またそれを設計図に具体化しその内容を実現するための設計者への支援・助言を行います。
設計段階では、往々にして設計者も先入観に囚われている場合も発生する、そのような場合にもＣＭｒの視点や時には特性に応じた専門家をピンポイントで活用し、違う視点から設計内容を検証する事も必要である。
例：将棋を横で見ている人は戦局が良く分かる。 |
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【成果】この段階の業務により、
「要求品質の確保」、「工事費の適正性および透明性」が、向上します。 |
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| ■コンストラクションマネジメント 発注・工事契約段階 |
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| 【目的】競争市場価格での発注を実現する |
発注形態について検討・立案し、工事発注支援を行います。
施工者の見積書査定業務を行います。要求仕様、設計図書との照合を行い数量、単価等のチェックも行い、価格が市場的に妥当か検討します。また、VE/CD案等を活用し工事費の低減を計ります。 |
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■工事発注戦略立案
建築工事計画に対して、「コスト配分の透明性・公平性」、「無理の無い総合的な品質管理」、「無駄の無い時系列別の工事」、「スムーズな工事運営組織」、などに配慮し、事業主リスクがより少なくなるような発注方法、発注形態について立案・提案します。
・発注戦略の立案とは？
工事発注は、発注者の要求、設計内容、工事予算、スケジュール、地域状況、その他の条件を勘案して、発注者にとって最もメリットのある工事発注方法の検討及び業者選定をおこないます。
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■工事発注の準備
● 見積要項書の作成など、発注区分に見合った設計図書の監修
● 工事見積参加者の候補の選定など、発注計画の立案支援
● 現場説明会・質疑応答などの開催や価格交渉の日程計画を立案
■見積提案内容の審査・査定／価格交渉
● 徴収した見積もりについて、内容の審査・査定を行い、査定結果の報告を行います。
■自業主の行う価格交渉の支援
● 要望･要請に応じ、価格交渉の支援を行います。
・ＶＥ バリューエンジニアリング
VE（バリュー・エンジニアリング：Value Engineering）とは、一般的には「品質を落とさずにコストダウンをする」「コストは変えずに品質をアップする」ことを指します。私共では「品質を下げてコストを下げる」「コストを上げて品質を上げる」場合も含めて、"建築の目的を実現させるために求められる機能や品質という点から設計を見直し、無駄を取り除き不足を補う"ことをVEとして行っています。
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【成果】この段階の業務により、
「工事費の適正性」が確保されます。 |
【目的】「Ｐ:プロジェクト運営｣｢Ｑ:品質｣｢Ｔ:工程｣を適切にマネジメントする
建築工事が設計図書、見積書通りの仕様で実施されて施工品質上問題ないか照合･検証します。
追加変更工事の見積査定、調整を行います。
事業主の立場で施工関係者との打ち合わせ、折衝及び調整を行い各工事が円滑に進むように管理を行います。
各所会議体の主催をすることにより、情報交換・収集を行い、工事の進捗、状況の把握をします。
各関係組織間の調整を行い、建築事業の推進状況、工事の推進状況、関係者との協議の内容･結果などを定量的に把握し、文書による管理・報告を行います。
設計変更対応及び工事費追加増減の調整を行います。
品質・コスト・スケジュールをバランスよく考慮した設計変更処理を管理し、工事の追加増減に関する調整や、ＶＥ提案についての調整を行い、コストコントロールを行います。
事業主検査を代行します
設計者が行う行政諸検査への立会いなど、受検者としての事業主代行を行います。また、その検査において発生した指摘・指導事項に対する是正状況の確認･指導･調整を行います。 |
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▲ 工事段階の業務
現場での情報交換促進役として会議体主催および運営
設計者の行う管理業務の管理
施工中の問題解決の支援
設計変更指示および処理の管理
ＶＥ、ＣＤ提案に対する監理者への助言、指導
施工者の作成する工事工程計画の監修
工事進捗の確認と報告および遅延対策助言
別途工事、追加工事に関する工事工程調整
工事費支払に関する管理
各種検査の工程管理
各種事業主検査の代行
各種事業主立会い検査への同行
▲ 工事完了後段階の業務
竣工引渡し書類作成方法の立案
竣工引渡し書類の監修 |
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【成果】この段階の業務により、
「工事の進歩・向上・発展が明確」になります。 |
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